Защита кредитора: как спастись от «семейного» оспаривания сделки

Как жене почти удалось признать недействительным залог дома даже при нотариальном согласии, показывает одно из недавних дел Верховного суда. В 2009 году Игорь Краюхин* взял у компании

«Лоджен Трейдинг Лимитед» $3,9 млн займа, на что его жена Оксана* дала нотариальное согласие. В 2010-м Краюхин зарегистрировал право собственности на дом, а в 2013-м отдал его в залог

«Лоджену» в обеспечение возврата долга. В 2016-м в нем поселились сами супруги и их двое детей.

А в 2017 году женщина решила оспорить залог. В заявлении она написала, что узнала о сделке лишь в 2016 году и не давала на нее согласия. Райсуд отказал Краюхиной, ведь она не доказала, что

«Лоджен» знал или должен был знать об отсутствии согласия. Иного мнения оказался Мосгорсуд. По его мнению, закон не обязывает истицу обосновывать этот факт. Мосгорсуд поддержал жену, потому

что в деле не было доказательств, что она знала о залоге. Правда, «Лоджен» настаивал, что знала, потому что в 2009-м давала нотариальное согласие на заём. Но вторая инстанция возразила, что

к ипотеке это не относится, ведь Краюхин зарегистрировал право на дом в 2010-м. Кроме того, компания ссылалась на пропуск срока исковой давности. Она указывала, что Краюхина узнала о залоге

в 2013 году, когда обременение зарегистрировали в Росреестре. Но и этот довод отвергла коллегия под председательством Бориса Гербекова.

Верховный суд не смог с этим согласиться. Когда Краюхина выдавала супругу нотариальное согласие на заём «на любых условиях по его усмотрению», она разрешила в том числе передать имущество в

залог. Она знала или должна была знать, что обеспечение – одно из условий, на которых компания согласилась передать супругу такую большую сумму. Это изложено в определении № 5-КГ18-3 30. Как

отмечается в документе, «нотариально удостоверенное согласие супруга при заключении договора займа требуется только в том случае, когда выдача займа обусловлена мерами по обеспечению

возврата суммы займа, причём эти меры связаны с заключением сделок, подлежащих государственной регистрации. В частности, ипотекой». 

Кроме того, у «Лоджена» были все основания считать, что стороны соглашения признают заём и последующие договора действительными сделками. Также коллегия под председательством Игоря Юрьева

учла, что Краюхина не оспаривала договор займа. С такими указаниями дело в спорной части отправили на пересмотр в апелляцию, предписав ей также посчитать срок исковой давности и проверить,

какие документы подавались при регистрации ипотеки.

Что такое «узнал или должен был узнать»? Проще пояснить на примере. Семейная чета купила автомобиль и поставила на парковку у дома. Супруг будет выглядывать из окна, чтобы посмотреть, стоит

ли машина на месте. Ведь он считает его и своим тоже, даже если он зарегистрирован на другого супруга. Если автомобиля нет, то обеспокоенный муж или жена могут, например, подать заявление о

пропаже.

С недвижимостью сложнее, говорит Старикова, но здесь можно с определенной периодичностью получать выписки из Росреестра, тем более СМИ пестрят историями о мошеннических сделках с квартирами,

машинами, земельными участками.

Но меньше всего от обмана в таких историях защищены контрагенты супругов – покупатели и залогодержатели недвижимости. От «семейных» рисков нельзя застраховаться на 100%. Например, продавец

может уверять, что он холост, однако его слова не всегда просто проверить. В этом могла бы помочь единая база ЗАГС, но система пока не запущена, говорит руководитель практики наследования

UFG Wealth Management Екатерина Маркова. Закончить оцифровку документов для базы планируют лишь в 2021 году.

С теми сделками, которые требуют госрегистрации, ситуация более сложная. Нет 100%-ной гарантии, что сделка не будет оспорена, но определенные меры предосторожности есть.

© ООО «Правовые новости». 2008-2025. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 - 79910. Телефон редакции: +7 (965) 157 64 53