"план внешнего управления нпо "мостовик". Часть 4: имущество

_НА ТЕРРИТОРИИ «ОМСКОГО АЭРОПОРТА»  НПО «МОСТОВИК» ПОСТРОИЛ  ДЛЯ СЕБЯ АНГАР НА ДВА САМОЛЕТА,  А РЯДОМ С АЭРОПОРТОМ — АДМИНИСТРАТИВНОЕ ЗДАНИЕ ДЛЯ АВИАКОМПАНИИ «ИРТЫШ»_ На собрание кредиторов

8 мая внешний управляющий Виктор МАРКОВ представил план внешнего управления НПО "Мостовик". Он не был принят. Но факты, в нем представленные,  вызовут интерес читателей

"КВ". ПРОДОЛЖЕНИЕ. НАЧАЛО  СМ.  «ПЛАН ВНЕШНЕГО УПРАВЛЕНИЯ НПО "МОСТОВИК". ЧАСТЬ 1», «ПЛАН ВНЕШНЕГО УПРАВЛЕНИЯ НПО "МОСТОВИК". ЧАСТЬ 2» И «ПЛАН ВНЕШНЕГО

УПРАВЛЕНИЯ НПО "МОСТОВИК". ЧАСТЬ 3» 6.2.3. АНАЛИЗ ДОХОДНЫХ ВЛОЖЕНИЙ По счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности» отражены объекты, первоначальная стоимость которых

составляет 102,2 млн руб., в том числе, здания, сооружения – 97,5 млн руб., общепромышленное оборудование – 2,2 млн руб. Остаточная стоимость всех объектов  – 42,6 млн руб. ТАБЛИЦА 27.

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ДОХОДНЫХ ВЛОЖЕНИЙ ПО СОСТОЯНИЮ НА 31 ДЕКАБРЯ 2014 Г. И 23 МАРТА 2015 Г. ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ДОХОДНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 31 ДЕК 2014 Г. 23 МАР 2015 Г. ТЫС. РУБ. ПЕРВОНАЧ. СТ-ТЬ НАКОПЛ.

АМОРТИЗАЦИЯ ОСТАТ. СТ-ТЬ ПЕРВОНАЧ. СТ-ТЬ НАКОПЛ. АМОРТИЗАЦИЯ ОСТАТ. СТ-ТЬ ЗДАНИЯ Кафе на АЗС Здание 2-х этажное нежилое с 2-х этажн.пристроем и подвалом общ.пл.1420.80 кв.м. Котельная Здание

мастерской по ремонту химической аппаратуры, пл. 348,10 кв.м., ул. Транссибирская, д.16 Гараж (нежилое одноэтажное здание общ.пл.114 кв.м.) Здание АЗС Пункт приема пищи-Сочи СООРУЖЕНИЯ

        Тепловые внешн. сети пром. база — п.Горячий Ключ Стелла Емкость для хранения раствора  30/3 Газораспределительный пункт ГРП  30/2 Вагон-бытовка Емкость для воды ОБЩЕПРОМЫШЛЕННОЕ

ОБОР-ИЕ         Насос ЦНСГ 38/198, 2шт  30/7,8 Подогреватель паровод. сетев.  30/14 Насос подкл. 3к-9Б/ дв. 2к-6, 4шт  30/9,10,11,12 Насос ЦНСГ-60/198  30/6 Насос исходной воды  2шт №1, №2

   30/4,5 Теплообменник  VT 80 VL Оборудование котельной Ванна моечная ВСМ 1/530 с сифоном и каркасом Ванна моечная ВСМ 1/600 с сифоном и каркасом Регулятор давления РДБК-1-100-50 Вентилятор

ВДН 10 у 1000 ЛЕВ Топливо-раздат. колонка Водонагреватель AEG EWH Аппарат нагрева/охлаждения (напольный) Дымосос ДН-12,5 Пр 55,0/1000 Ванна моечная ВСМ 1/430 с сифоном и каркасом Котел

пищеварочный КПЭМ-100 Станок токарный 16к-20 №12464  28/18 Агрегат насосный двухсто. входа ВД 320-50(75/1500) Термекс ЭВН RZL200 Агрегат насосный Иртыш 11ПФ 023 К Установка обеззараживания

воды УОВ-15М-50 Насос ЦН 400/105б 132 1500 об Агрегат насосный топливный 12НА 9х4 (15/1500 взр)(L=1350) Офисное обор-ие Офисная мебель и гарнитура Силовое обор-ие Компьютерное обор-ие

Производственное обор-ие ИТОГО Обращаем внимание, что первоначальная стоимость объекта «пункт приема пищи – Сочи» учитывается на счете 01.01 (Основные средства организации), при этом

амортизация учитывается на счете для учета доходных вложений. Для корректного отражения стоимости объектов доходных вложений первоначальная стоимость «Пункта приема пищи- Сочи» была

реклассифицирована в состав доходных вложений. По состоянию на 23 марта 2015 г. в аренду сданы 8 объектов основных средств – недвижимого имущества, характеристика договоров аренды 

представлена в Таблице 28. ТАБЛИЦА 28. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ПО СОСТОЯНИЮ НА 23 МАРТА 2015 Г. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ПО СОСТОЯНИЮ НА 23

МАРТА 2015 Г. НАИМЕНОВАНИЕ ДАТА И НОМЕР ДОГОВОРА АРЕНДАТОР СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДНАЯ ПЛАТА (РУБ./МЕС.) УСЛОВИЯ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ Общежитие по адресу: Омская обл., Омский р-н, п. Горячий

Ключ, д3 Договоры с физ.лицами 29 физических лиц 30 июня 2015 126 800 руб. грубые нарушения, расторжение трудового договора, либо без причин с уведомлением за 90 дней Аренда кафе АЗС по

адресу: Омская обл., Омский р-н, с. Дружино, ул. Придорожная, 12 АЗС-759 ООО АЗС-Мостовик 31 мар 2018 (зарегистрирован в Росреестре) 85 000 руб. без причин с уведомлением за 30 дней Аренда

двухэтажного здания и гаража по адресу: г.Омск, ул. 19-го Партсъезда, 19Б. 9157 ООО ЖКХ Сервис неопределенный срок (т.е. до 15 янв 2016) 53 718 руб. — фиксированная плата, коммунальные

платежи — переменная по правилам ГК к неопределенному сроку (т.е. уведомление за 3 мес.) Гаражный бокс: г.Якутск, ул. Очиченко 44/14 Ан Юпитер Васильевич ИП 30 апр 2015 110 000 руб.(или 550

000 руб. за весь срок) без причин с уведомлением за 30 дней 39/14 Андреев С.Н. ИП 19 май 2015 100 000 руб. (или 700 000 руб. за весь срок) без причин с уведомлением за 30 дней 40/14 ООО

Сопротивление 19 апр 2015 30 000 руб. (или 180 000 руб. за весь срок) без причин с уведомлением за 30 дней Аренда нежилого помещения общей площадью 364 кв.м., расположенного на 2-м этаже по

адресу: г.Якутск, ул. Дзержинского 58/1 А 43/14 Меликов Джумафеддин Ибрагим Оглы ИП 31 дек 2014 с возможностью продления. Возможно фактически прекращен. 250 000 руб. за весь срок без причин

с уведомлением за 1 мес. 01/15 София ООО 30 апр 2015 249 000 руб. (или 996 000 руб. за весь срок) без причин с уведомлением за 1 мес. Столовая в офисе Омск,Мира, 5/5 МВС-4 и МВС-5 МОСТТОРГ

ООО 1 сен 2014 (информация о продлении не предоставлена) Аренда котельной: Омская обл., Омский р-н, п. Горячий Ключ, ул. Железнодорожная, 1 37/2013 ООО УК ЖКХ Мостовик 31 дек 2014 возможно

подписано ДС на пролонгацию) 95 322 руб. признание одной из сторон банкротом г.Минусинск, п. Зеленый бор, ул. Сосновая, 1. Аренда части  земельного участка пл. 3200 кв.м. для использования

по переработке леса 178/14 ООО Рубины 12 июл 2015 40 000 руб. без причин с уведомлением за 30 дней 6.2.4. АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВЛОЖЕНИЙ В ПРИОБРЕТЕНИЕ ОСНОВНЫХ

СРЕДСТВ По состоянию на 23 марта 2015 г. на балансе НПО Мостовик числится 10 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 502,5 млн руб. Реестр представлен в Таблице 29. ТАБЛИЦА

29. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА 23 МАРТА 2015 Г. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА 23 МАРТА 2015 Г. НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА БАЛАНСОВАЯ

СТОИМОСТЬ КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПЕРИОД КАП. ВЛОЖЕНИЙ 1 Ангар на два возд. судна 34 344 598 Расположен на тер. Аэропорт Омск-Центральный. 100% готовность. Т.к. земля федеральная, то

документально не оформлен. Продажа маловероятна. с 31.01.2007 2 Благоустройство 48 688 928 Благоустройство территории базы в целом с 31.12.2006 3 Жилой дом в р.п.Крутинка 8 398 890 Земля с/х

назначения (паи) хозяин умер, возможна передача рыбзаводу, как вклад в уставный капитал с 31.10.2010 4 Здание адм-произ.АК Иртыш 2 900 000 Территория, прилегающая к Аэропорту

Омск-Центральный. 100% готовность. Т.к. земля федеральная, то документально не оформлен. Продажа маловероятна. с 31.08.2011 5 Камера дробеструйная 000.06.Б.1674.00.000 126 712

Модернизируемый объект. с 31.12.2013 6 Общежитие в пос. Горячий Ключ 45 492 405 Здание мастерской школы нежилое. Проживают работники НПО (по договору аренды) Вопрос о переводе из нежилого в

жилое не решен. с 31.03.2008 7 Ограждение территории (База) 10 525 411 Ограждение строилось для обеспечения сохранности имущества предприятия, степень готовности- 80%. Ограждение Базы в

целом. с 31.08.2012 8 Офис, корпус № 2 332 845 586 Здание в процессе строительства. с 31.01.2012 9 Регенерация г.Нефтяников 16 893 420 Приобретены все квартиры в жилом доме: г.Омск, ул. 20

Партсъезда, 18. Продажа возможна. с 30.04.2008 10 Столовая на 150 посадочных мест (База) 2 244 950 Объект заморожен с 31.05.2012 ИТОГО 502 460 902 Более подробную информацию о

целесообразности и величине необходимых вложениях для завершения  строительства в ходе работ получить не удалось, вследствие отсутствия компетентных работников. В части общежития в пос.

Горячий ключ, можно сказать, что объект фактически достроен и используется Обществом для сдачи в аренду работникам Общества, приносит доход. Но вопрос о переводе из нежилого в жилое не

решен. КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ В ПРИОБРЕТЕНИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ отражены по счету 08.4 «Приобретение объектов основных средств» и представлено: ·         Имуществом должника ООО «Новые

технологии искусственных сооружений» в качестве залога по договору от 23 декабря 2010 г.-  18,5 млн руб. Данные объекты не были поставлены на учет, в связи с чем не могут быть отражены по

счету 01 «Основные средства» ·         склад ГСМ на 120 м3 –1,1 млн руб. ТАБЛИЦА 30.  ИМУЩЕСТВО ПО ЧИТИНСКОМУ ФИЛИАЛУ НЕ ВВЕДЕННОЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НА 23 МАРТА 2015 Г. ИМУЩЕСТВО ПО ЧИТИНСКОМУ

ФИЛИАЛУ НЕ ВВЕДЕННОЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НА 23 МАРТА 2015 Г. № П/П НАИМЕНОВАНИЕ ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА, РУБ. 1 Экскаватор гусеничный Hitachi ZX450LC 2005 3 969 000 2 Трактор Т-15.01 2004 1 944

000 3 Трактор Т-15.01 2004 1 944 000 4 Трактор Т-15.01 2004 1 944 000 5 Эмульсионная установка ЕМВАС 1,00*2 1 296 000 6 Каток дорожный 2Y J6 X8 2008 972 000 7 Грузовой самосвал Shanqi 2007

810 000 8 Трактор Т-15.01 2005 729 000 9 Автопогрузчик одноковшовый фронтальный LW521F 2007 729 000 10 Автомобиль КамАЗ 6520 453 600 11 Автомобиль КамАЗ 6520 2005 437 400 12 Автомобиль КамАЗ

6520 2005 332 100 13 Автомобиль КамАЗ 6520 2005 332 100 14 Плужное оборудование с полноповоротным отвалом 311 850 15 Плужное оборудование с полноповоротным отвалом 293 220 16 Автомобиль

КамАЗ 6520 2005 283 500 17 Автомобиль КРАЗ 6510 1999 243 000 18 Автомобиль КРАЗ 6510 1999 243 000 19 Самосвал грузовой КРАЗ 256 Б 1967 226 800 20 Автокран СМК 14 МАЗ 5337 1993 226 800 21

Автопогрузчик МОАЗ-40484 2000 162 000 22 Экскаватор ЭО4124 1995 81 000 23 Трактор К-701 1990 72 900 24 Экскаватор ЭО3326 1992 72 900 25 Экскаватор ЭО4124 1987 64 800 26 Автомобиль УАЗ 31514

2005 56 700 27 Экскаватор ЭО5126 2002 56 700 28 Гидромолот Furukawa F12 53 460 29 Автомобиль КамАЗ 43105 1986 32 400 30 Автобус СТЗМ 3903 1990 32 400 31 Автомобиль КРАЗ 6510 1999 32 400 32

Автомобиль КРАЗ 6510 1999 32 400 33 Автомобиль КРАЗ 6510 1999 32 400 34 Эмульсионная установка ЕМВАС 4.000 16 200 ИТОГО 18 519 030 6.2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ

СРЕДСТВ Нами была проведена оценка справедливой стоимости основных средств по состоянию на 23 марта 2015 г. В результате оценки общая справедливая стоимость основных средств составила 6,36

млрд. руб. Результаты оценки приведены в Таблице 31. ТАБЛИЦА 31. СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ПО СОСТОЯНИЮ НА 23 МАРТА 2015 Г. СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ

СРЕДСТВ ПО СОСТОЯНИЮ НА 23 МАРТА 2015 Г. ГРУППА ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ, ТЫС. РУБ. ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ТЫС. РУБ. СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ, ТЫС. РУБ. КОЛИЧЕСТВО, ШТ. Здания 2 477 629 1 744

906 1 806 564 95 Производственное обор-ие 2 206 564 498 790 1 497 418 1 299 Сооружения 718 999 218 405 744 221 1 752 Тяжелая техника 712 812 165 734 716 175 285 Общепромышленное обор-ие 668

904 247 969 339 345 2 289 Силовое обор-ие 447 983 136 802 205 932 1 143 Грузовой транспорт 274 417 59 135 407 362 405 Легковой транспорт 141 775 13 676 108 287 200 ЖД транспорт 138 360 76

838 117 234 72 Компьютерное обор-ие 101 008 3 624 16 832 5 775 КИП 91 350 24 928 25 123 501 Офисное обор-ие 81 468 11 090 24 493 1 549 Инструмент 46 549 4 502 11 997 556 Земельные участки 44

520 44 520 333 284 48 Офисная мебель и гарнитура 7 231 842 4 265 341 Водный транспорт 1 967 253 2 742 11 ИТОГО 8 161 536 3 252 014 6 361 273 16 321 Кроме того нами была рассчитана

ликвидационная стоимость, результаты оценки представлены в Таблице 32. Общая ликвидационная стоимость основных средств составила 3 522 млн руб. ТАБЛИЦА 32.  СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ

ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ НА 23 МАРТА 2015 Г. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ НА 23МАРТА 2015 Г. СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ, ТЫС. РУБ. ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ, ТЫС. РУБ. Здания 1 806

564 992 364 Производственное обор-ие 1 497 418 789 062 Сооружения 744 221 408 808 Тяжелая техника 716 175 416 156 Общепромышленное обор-ие 339 345 197 184 Силовое обор-ие 205 932 119 508

Грузовой транспорт 407 362 236 710 Легковой транспорт 108 287 62 923 ЖД транспорт 117 234 61 776 Компьютерное обор-ие 16 832 10 876 КИП 25 123 14 673 Офисное обор-ие 24 493 15 827 Инструмент

11 997 7 752 Земельные участки 333 284 183 076 Офисная мебель и гарнитура 4 265 3 543 Водный транспорт 2 742 1 445 6 361 273 3 521 685 ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ При определении стоимости

имущества, выбор тех или иных подходов зависит от функционального назначения объектов, наличия активного рынка, наличия предоставленных параметров по объектам Для целей проведения данного

стоимостного анализа имущество было распределено на группы: Земельные участки, Здания, Сооружения и Движимое имущество (Производственное оборудование, Общепромышленное оборудование, Грузовой

транспорт и др.) Расчет стоимости объектов группы «Земельные участки» В соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества РФ (№2314-р от 31.07.2002 и №1102-р 10.04.2003 г.) для

определения стоимости прав на земельные участки принято использовать сравнительный и доходный подход Проанализировав рынок недвижимости регионов расположения земельных участков, Исполнитель

нашел в открытых источниках достаточное количество информации для проведения анализа стоимости с использованием сравнительного подхода При проведении анализа стоимости с использованием

методов доходного подхода достоверность результата оказывается на крайне низком уровне. Это связано с большим количеством допущений, которые необходимо вводить в отсутствии бизнес-плана для

прогнозирования денежных потоков. Таким образом, Исполнитель принял решение отказаться от использования доходного подхода Расчет стоимости групп «Здания» и «Сооружения» Проанализировав рынок

коммерческой недвижимости регионов расположения объектов, Исполнитель не нашел в открытых источниках достаточное количество информации для проведения стоимостного анализа объектов группы

«Здания» с использованием сравнительного и доходного подходов и поэтому Исполнитель принял решение отказаться от использования данных подходов. Таким образом, расчет стоимость производился с

использованием методов затратного подхода По отдельным объектам жилой недвижимости (квартиры, жилые дома) и нежилых помещений (офисы), при наличии достаточного количества информации,

Исполнитель применял сравнительный подход Для объектов группы «Сооружения» применялся затратный подход Расчет стоимости групп Движимого имущества Учитывая специфику объектов Движимого

имущества и достаточность имеющейся информации, Исполнитель пришел к выводу, что для определения справедливой стоимости объектов может быть использован затратный подход. В рамках подхода

выбран метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя и метод коэффициента удорожания (индексирования) Сегодня на российском рынке вторичного оборудования действует большое число фирм,

работающих с изношенным технологическим оборудованием. Поэтому, если была возможность определить остаточную полезность и физическое состояние оборудования, аналогичное рассматриваемому, то

применялся сравнительный подход Поскольку рынок аренды рассматриваемого движимого имущества не развит и Исполнитель не имеет информации о рыночном уровне доходов, приносимых данным

оборудованием, Исполнитель считает обоснованным отказаться от использования доходного подхода Сводные данные о применяемых методах оценки объектов основных средств в разрезе категорий

представлены в Таблице 33. ТАБЛИЦА 33. ВЫБОР ПОДХОДА И МЕТОДА ПО ГРУППАМ ОБЪЕКТОВ ВЫБОР ПОДХОДА И МЕТОДА ПО ГРУППАМ ОБЪЕКТОВ ГРУППА ОБЪЕКТОВ ПОДХОД МЕТОД УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Сравнительный Метод сравнения продаж При достаточном количестве рыночной информации ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ Сравнительный Метод сравнения продаж При достаточном количестве рыночной информации

Затратный Метод удельных показателей При достаточном количестве технической информации. В качестве источника удельных показателей планируется использовать справочники Ко-Инвест Затратный

Метод индексации балансовой стоимости При невозможности применения какого-либо другого метода. В качестве источников индексов планируется использовать:    справочники Ко-Инвест; сайт

государственной статистики; сайт статистики Eurostat; сайт статистики США (BLS) ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО Сравнительный Метод сравнения продаж При достаточном количестве рыночной информации

Затратный Метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя При наличии информации о стоимости объекта оценки на первичном рынке Затратный Метод коэффициента удорожания (индексирования)

При невозможности применения какого-либо другого метода           §      ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ГРУППЫ «ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ» В соответствии с предоставленной информацией в

собственности Компании находится 48 земельных участков общей площадью 790 774 кв. м (79,08 га). Земельные участки представлены следующими категориями:  земли населенных пунктов, земли

промышленности, земли сельскохозяйственного назначения (с/х). Земельные участки расположены в следующих регионах: -                        Омская область – в г. Омск и в области -

                        Республика Саха (Якутия) – в г. Якутск Проанализировав рынок земельных участков регионов расположения земельных участков, Исполнитель нашел в открытых источниках

достаточное количество информации для определения стоимости с использованием метода сравнения продаж. Подбор объектов-аналогов производился исходя из местоположения и вида разрешенного

использования земельных участков. В связи с наличием существенных различий в ценообразующих параметрах земельных участков, расчет стоимости проводился с учетом следующих корректировок: -

                        Корректировка на торг (величины применяемых корректировок приведены в Таблице 34 далее) -                        Корректировка на качество передаваемых прав (величины

применяемых корректировок приведены в Таблице 35 далее) ТАБЛИЦА 34. КОРРЕКТИРОВКА НА ТОРГ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КОРРЕКТИРОВКА НА ТОРГ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА _СКИДКА НА ТОРГ, %_ ИЖС _(10%)_ СНТ/ЛПХ _(13%)_ для размещения административных и офисных зданий _(8%)_ для размещения домов многоэтажной жилой застройки _(10%)_ под

производственную базу/гараж _(9%)_ под производственную базу _(9%)_ ТАБЛИЦА 35. КОРРЕКТИРОВКА НА КАЧЕСТВО ПЕРЕДАВАЕМЫХ ПРАВ КОРРЕКТИРОВКА НА КАЧЕСТВО ПЕРЕДАВАЕМЫХ ПРАВ ВИД РАЗРЕШЕННОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОЭФФИЦИЕНТ ИЖС 1 СНТ/ЛПХ 1 для размещения административных и офисных зданий 0,86 для размещения домов многоэтажной жилой застройки 0,86 под производственную

базу/гараж 0,86 под производственную базу 0,86 КОРРЕКТИРОВКА НА ПЛОЩАДЬ как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие.

В соответствии с исследованиями зависимости стоимости единицы площади земельного участка от его размера, проведенными экспертами рынка недвижимости, данная зависимость имеет степенной

характер: где: В – «коэффициент торможения» цены; А – переменная; S – площадь земельного участка     Коэффициент торможения находится в диапазоне от (-0,1) до (-0,3) для достаточно развитых

рынков, по данным мнений оценочного сообщества (Вестник оценщика appraiser.ru, Форум – Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика, ocenchiki.ru, Оценщики и оценочная деятельность и прочие) В

рамках настоящего анализа Оценщик экспертно принял минимальное значение коэффициента торможения цены В = (-0,1). Расчет корректировки на площадь определяется по формуле: Для определения

удельных показателей стоимости анализируемых земельных участков, при применении корректировки на площадь, были определены земельные участки с базовыми площадями (Таблица 36). ТАБЛИЦА 36.

ПЛОЩАДЬ БАЗОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПЛОЩАДЬ БАЗОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗНАЧЕНИЕ, КВ. М ИЖС 1 000 СНТ/ЛПХ 500 для размещения

административных и офисных зданий 10 000 для размещения домов многоэтажной жилой застройки 4 000 под производственную базу/гараж 50 под производственную базу 20 000 Таким образом, суммарная

справедливая стоимость земельных участков в количестве 48 единиц, общей площадью 790 774 кв. м (79,08 га), рассчитанная на основе сравнительного подхода, составила 333 284 тыс. руб., без

учета НДС ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ГРУПП «ЗДАНИЯ» И «СООРУЖЕНИЯ» Определение справедливой стоимости объектов недвижимости проводилось двумя подходами (один из двух подходов для

одного объекта): сравнительный подход – метод сравнения продаж (при наличии вторичного рынка по данному типу недвижимости); затратным подходом – методом удельных показателей (при наличии

параметров) или методом индексации балансовой стоимости (при отсутствии параметров). В рамках затратного подхода для объектов групп «Здания» и «Сооружения» применялся метод укрупненных

обобщенных показателей стоимости, при использовании которого, в качестве удельной базовой стоимости объекта, принимается удельная сметная стоимость строительно-монтажных работ (СМР) единицы

измерения объекта (кв. м, куб. м, п. м, и др.). При расчете полной стоимости замещения применялись следующие поправки: -            поправка на строительный объем – удельный показатель

стоимости замещения объекта-аналога корректировался на разность в строительных объемах, на основании сборника Ко-Инвест -            поправка на дату анализа применялась при различии даты

справочных удельных показателей с датой анализа, на основании сборника Ко-Инвест – Индексы цен в строительстве -            поправка на регионально-экономическое различие в уровне цен

позволяет выйти на уровень стоимости объектов недвижимости в конкретном регионе, так как показатели стоимости строительства на основании справочников Ко-Инвест представлены для базового

региона – Московской области. Данная поправка определяется на основании сборника Ко-Инвест – Индексы цен в строительстве При отсутствии необходимых данных по объектам, для расчета ПСВ/ПСЗ

методом укрупненных обобщенных показателей стоимости, применялся метод коэффициента удорожания (индексации). Для расчета накопленного износа применялся метод срока жизни. Экономический срок

жизни объектов группы «Здания» был принят равным 60 годам. Экономический срок жизни объектов группы «Сооружения» был принят равным 15 годам. При определении экономических сроков полезной

службы объектов Исполнитель руководствовался следующими источниками информации: -            Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002 г. "О классификации основных средств,

включаемых в амортизационные группы" (в редакции Постановлений Правительства РФ от 09.07.2003 N 415, от 08.08.2003 N 476) -            Данные специалистов Компании -            Опыт и

экспертное мнение Исполнителя В рамках сравнительного подхода стоимость определялась для объектов группы «Здания», которые относятся к типу «Квартиры», «Жилые дома» и «Нежилые помещения»

(при наличии параметров). Проанализировав рынок недвижимости  регионов расположения объектов, Исполнитель нашел в открытых источниках достаточное количество информации для определения

стоимости с использованием метода сравнения продаж. Подбор объектов-аналогов производился исходя из местоположения и типа объекта. Поскольку, при проведении анализа удельных стоимостей

использовались данные предложений, а не сделок, Исполнитель ввел корректировку на торг. В Таблице 37 приведены значения корректировок. ТАБЛИЦА 37. КОРРЕКТИРОВКА НА ТОРГ КОРРЕКТИРОВКА НА ТОРГ

ТИП НЕДВИЖИМОСТИ _СКИДКА НА ТОРГ, %_ квартира _(3%)_ жилой дом _(6%)_ помещение _(8%)_ Справедливая стоимость объектов, которые не были обнаружены по результатам инвентаризации или

обнаружены в неудовлетворительном состоянии, была принята равной нулю. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Движимое имущество включает объекты следующих групп: -

          Производственное оборудование -          Общепромышленное оборудование -          Транспортные средства (Тяжелая техника, Грузовой транспорт, Легковой транспорт, ЖД транспорт,

Водный транспорт) -          Силовое оборудование -          КИП (Контрольно-измерительные приборы) -          Инструмент -          Компьютерное оборудование -          Офисное оборудование

-          Офисная мебель и гарнитура Расчет справедливой стоимости движимого имущества проводился с помощью методов затратного подхода. Сравнительный подход применялся при наличии

активного рынка по каждому конкретному рассматриваемому типу объектов. В рамках затратного подхода, для анализа стоимости движимого имущества, использовались следующие методы расчета: -

          Метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя -          Метод коэффициента удорожания (индексирования) _Метод прямого пересчета по цене завода-изготовителя_ При

использовании Метода прямого пересчета по цене завода-изготовителя для анализируемых объектов подбирались однородные объекты, похожие по конструкции, материалам и технологии изготовления.

Для получения информации о ценах на новое аналогичное/идентичное оборудование (имущество) были использованы следующие источники информации: -          прайс — листы торговых и промышленных

предприятий -          информационные порталы Internet Стоимость воспроизводства/замещения рассчитывалась на основе стоимости нового объекта скорректированной на НДС, включаемый в цену

реализации. Для определения рыночной стоимости стоимость воспроизводства/замещения уменьшалась с учетом рассчитанного накопленного износа _Метод коэффициента удорожания (индексирования)_ Для

объектов, по которым недостаточно информации для использования метода укрупненных обобщенных показателей стоимости или метода прямого пересчета по цене завода-изготовителя, применяется

метод коэффициента удорожания Информация о коэффициентах (индексах) удорожания технологического оборудования была получена из справочников Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», №62 – №89

Для расчета накопленного износа применялся метод срока жизни При определении экономических сроков службы объектов, Исполнитель руководствовался следующими источниками информации: -         

Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002 г. "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (в редакции Постановлений Правительства РФ от 09.07.2003

N 415, от 08.08.2003 N 476) -          Данные специалистов Компании, эксплуатирующих объекты -          Опыт и экспертное мнение Исполнителя Экономические сроки службы, принятые в расчетах,

представлены в Таблице 38. ТАБЛИЦА 38. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СРОКИ СЛУЖБЫ, ПРИНЯТЫЕ В РАСЧЕТАХ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ГРУППА ОБЪЕКТОВ ЛЕТ ЖД транспорт 20 Производственное оборудование 15 Тяжелая

техника 12 Грузовой транспорт 12 Общепромышленное оборудование 10 Офисная мебель и гарнитура 10 Легковой транспорт 8 Водный транспорт 8 Силовое оборудование 7 КИП 5 Инструмент 5 Офисное

оборудование 5 Компьютерное оборудование 3 Сравнительный подход основан на сопоставлении анализируемого объекта с объектами-аналогами, представленными на открытом рынке. На основе открытой

информации о рыночной стоимости объектов-аналогов, определенной как цена предложения данного аналога или цена совершенной в их отношении сделки купли-продажи, рассчитывается стоимость

анализируемого объекта. В случае если отдельные характеристики анализируемого объекта и объектов-аналогов существенно отличаются, необходимо соответственно скорректировать получаемую

стоимость. В рамках сравнительного подхода наиболее часто применяют метод сравнения продаж. В ходе проведенного анализа вторичного рынка, были отобраны объекты-аналоги максимально

сопоставимые по основным параметрам с анализируемыми объектами. Отдельно хотим отметить определение стоимости транспортных средств, которые включают следующие группы объектов: Тяжелая

техника, Грузовой транспорт, Легковой транспорт. Поскольку, по состоянию на дату анализа, существовал активный вторичный рынок по данным классам объектов, Исполнитель провел анализ

зависимости изменения стоимости нового объекта транспортных средств от возраста. В результате, были выявлены зависимости справедливой стоимости объектов от возраста по каждой группе. На

рисунках приведены данные зависимости. Стоимость объекта как нового определялась либо методом прямого пересчета по цене завода изготовителя или методом индексации. Ниже приведены графики

зависимости стоимости объектов основных средств от возраста РИСУНОК 15. ЗАВИСИМОСТЬ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ «ТЯЖЕЛОЙ ТЕХНИКИ» ОТ ВОЗРАСТА РИСУНОК 16. ЗАВИСИМОСТЬ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ «ЛЕГКОВОЙ

ТРАНСПОРТ» ОТ ВОЗРАСТА РИСУНОК 17. ЗАВИСИМОСТЬ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ «ГРУЗОВОЙ ТРАНСПОРТ» ОТ ВОЗРАСТА Расчет ликвидационной стоимости При расчете ликвидационной стоимости применялись следующие

коэффициенты ликвидации (Таблица 39): ТАБЛИЦА 39. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТОВ ЛИКВИДНОСТИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТОВ ЛИКВИДНОСТИ ГРУППА ОС  СТАВКА ДИСКОНТИ-РОВАНИЯ    ВРЕМЯ РЫНОЧНОЙ ЭКСПОЗИЦИИ

ОБЪЕКТОВ ДАННОГО ВИДА (МЕС.)    ВРЕМЯ ЛИКВИДАЦИИ ОБЪЕКТА (МЕС.)   ПРЕМИЯ ПОКУПАТЕЛЯ НА ДАННОМ РЫНКЕ   ЗНАЧЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА ЛИКВИДАЦИИ  Здания 11,96% 12 3 3% 0,55 Земельные участки 11,96%

12 3 3% 0,55 Сооружения 11,96% 12 3 3% 0,55 Производственное обор-ие 11,96% 6 1 3% 0,53 Тяжелая техника 11,96% 3 1 3% 0,58 Грузовой транспорт 11,96% 3 1 3% 0,58 Легковой транспорт 11,96% 3 1

3% 0,58 ЖД транспорт 11,96% 6 1 3% 0,53 Водный транспорт 11,96% 6 1 3% 0,53 Общепромышленное обор-ие 11,96% 3 1 3% 0,58 КИП 11,96% 3 1 3% 0,58 Офисное обор-ие 11,96% 2 1 3% 0,65

Компьютерное обор-ие 11,96% 2 1 3% 0,65 Силовое обор-ие 11,96% 3 1 3% 0,58 Офисная мебель и гарнитура 11,96% 2 1 3% 0,65 Инструмент 11,96% 2 1 3% 0,65 МАТЕРИАЛЫ ДАНЫ БЕЗ БОЛЬШИХ ТАБЛИЦ,

РИСУНКОВ И ГРАФИКОВ НАЧАЛО СМ.  "План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть1",  "План внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 2" и  "План

внешнего управления НПО "Мостовик". Часть 3". Продолжение следует. Фото omskregion.info. Реклама. ООО «ОМСКРИЭЛТ.КОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ». ИНН 5504245601 erid:LjN8KafkP