Александр каюкин: «по моим оценкам, если весь омский рынок недвижимости опустится еще на 5%, то это будет близко к реальности»

Сегодняшняя непростая ситуация на омском рынке недвижимости – это не повод, чтобы не начинать собственный бизнес. По мнению Александра КАЮКИНА, отработавшего в компании «МИАРД» более 16 лет,

никакие сложности в экономике не остановят людей, которые хотят купить или продать недвижимость. И всем им нужна поддержка профессионала, который сумеет подстроиться к любому рынку. О том,

зачем нужно периодически менять собственную жизнь, обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ побеседовал с новым игроком на рынке недвижимости, учредителем ООО «Ледон-Недвижимость» Александром

КАЮКИНЫМ. – АЛЕКСАНДР ГЕННАДЬЕВИЧ, ДАВНО ПЛАНИРОВАЛИ УЙТИ ИЗ «МИАРДА»? – Честно говоря, вообще не планировал. Но в жизни все меняется. Видимо, я достиг потолка и просто пришло время начать

собственный бизнес на рынке недвижимости. – ВСЕ ЖЕ ВЫ ОТРАБОТАЛИ В ЭТОЙ КОМПАНИИ БОЛЕЕ 15 ЛЕТ. И ТЕПЕРЬ ВАМ ПРИДЕТСЯ КОНКУРИРОВАТЬ СО СВОИМИ БЫВШИМИ КОЛЛЕГАМИ... – Понимаете, риелторский

бизнес – это конкуренция в самом своем классическом виде. Такая конкуренция всегда идет на пользу и потребителям услуг, и всему рынку. И если возникнет потребность конкурировать – хорошо,

будем конкурировать. Не вижу в этом ничего плохого. – КОГДА ВЫ ВОЗГЛАВЛЯЛИ «МИАРД», ВАС КРИТИКОВАЛИ ЗА НЕГАТИВНОЕ ОТНОШЕНИЕ К МЕЛКИМ КОМПАНИЯМ, РАБОТАЮЩИМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. НАДО ЛИ

ПОНИМАТЬ ТАК, ЧТО ВАШЕ МНЕНИЕ ИЗМЕНИЛОСЬ? – Вообще-то я критиковал не мелкие компании, а «табуреточников». Между этими понятиями, на мой взгляд, не стоит знак равенства. «Табуреточник» – это

человек, который пришел в риелторский бизнес, чтобы срубить капусты. Он не беспокоится о клиенте, престиже профессии, ему не нужны цивилизованность и прозрачность рынка. Он беспокоится

только о своей сиюминутной выгоде. А есть и очень профессиональные люди, которые работают в мелких компаниях. Есть индивидуальные предприниматели, работающие вообще в одиночку. И мое мнение,

моя позиция всегда были однозначными – я сторонник взаимовыгодного сотрудничества. Профессиональное сообщество риелторов должно стремиться к тому, чтобы работать цивилизованно, открыто и в

интересах клиентов. – МНОГИЕ СЧИТАЮТ, ЧТО СЕГОДНЯ НЕ САМОЕ ЛУЧШЕЕ ВРЕМЯ, ЧТОБЫ НАЧИНАТЬ СВОЙ БИЗНЕС НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ВИДИМО, ВЫ С ТАКИМИ ОЦЕНКАМИ НЕ СОГЛАСНЫ? – Категорически не

согласен. Я считаю, что и сегодня на рынке недвижимости можно нормально зарабатывать. Если ты профессионал, конечно. И точно понимаешь, в чем именно можешь быть полезен людям. Работу

риелтора нужно любить, другого варианта просто нет. – НА КАКИХ УСЛОВИЯХ ВЫ УШЛИ В «ЛЕДОН»? – Мы договорились, что оказывать все услуги на рынке недвижимости под торговой маркой «Ледон» буду

только я. Для этого, собственно, сейчас регистрируется юридическое лицо – ООО «Ледон-Недвижимость», где я являюсь учредителем. СЕЛЕЗНЕВ Александр Михайлович сконцентрируется на других

направлениях – оценка, туризм и прочие. – ПРАВИЛЬНО ЛИ Я ПОНИМАЮ, ЧТО СЕГОДНЯ ВЫ ПРЕДСТАВЛЯЕТЕ КОМПАНИЮ «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» В ОДИНОЧКУ? – Да, на сегодняшний день я один. Но я 16 лет работаю

на этом рынке, у меня есть определенная репутация, и я на сто процентов уверен, что один буду недолго. Я думаю, в Омске есть агенты, которые по каким-то причинам хотели бы изменить свою

жизнь, и они захотят работать именно со мной. – НАВЕРНОЕ, ЭТО БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ И ОТ ТОГО, ЧТО ВЫ ИМЕННО ХОТИТЕ СДЕЛАТЬ. КАКИЕ У ВАС ПЛАНЫ? – Я планирую создавать крупную компанию, которая

будет работать практически во всех сегментах рынка. И ставлю перед собой цель, чтобы «Ледон-Недвижимость» за три года вошла в пятерку крупнейших риелторских компаний Омска. Я понимаю, как

это делается, есть понимание процессов, которые происходят на рынке, а коллектив – дело наживное. – В ПЯТЕРКУ ПО КОЛИЧЕСТВУ СОТРУДНИКОВ? – По количеству сделок. Моя цель – сто сделок в

месяц. А какими силами будут обеспечиваться эти сделки – это уже второй вопрос. В классическом варианте необходимо сто агентов. Сегодняшний среднероссийский показатель – один агент на одну

сделку в месяц. – МАЛОВАТО... –Ну, это средний показатель. Есть агенты, у которых по пять сделок в месяц, а есть такие, у кого по пять в год. Рынок недвижимости не станок. К тому же не все

агенты нацелены только на результат, на непрерывное извлечение прибыли. Очень многих людей привлекает в профессии риелтора возможность быть независимым, иметь большой круг общения,

самостоятельно планировать свое время. На самом деле плюсов много. – СЕЙЧАС МНОГИЕ УВЕРЕНЫ, ЧТО ИНТЕРНЕТ УБЬЕТ ПРОФЕССИЮ РИЕЛТОРА. – С теми, кто так думает, я спорить не буду. Если кто-то

хочет самостоятельно покупать-продавать квартиру – нет проблем. Пусть они этим занимаются, я на этот сегмент рынка и не претендую. Китайские пионеры тоже мужественно создают себе трудности,

а потом мужественно их преодолевают, и от от этого они становятся счастливее. Так что пусть всем будут в помощь специализированные интернет-ресурсы, пожалуйста. Я даже готов провести для

всех желающих бесплатный семинар, как самостоятельно продать и купить квартиру, готов рассказать обо всех нюансах, с которыми можно столкнуться. Интернет действительно ускоряет процесс

совершения стандартных сделок. Но он не решает человеческие задачи. Ну, если, например, супруги развелись и хотят разделить квартиру. Как считаете, они смогут найти сайт, который решит их

проблему? Нет, не найдут, пока они не договорятся, а чтобы они договорились, нужен посредник, коммуникатор. Да и в обычном случае, если вы покупатель, то всегда будете хотеть приобрести

квартиру подешевле, а если продавец – продать подороже. Кто будет торговаться, приводить аргументы, отстаивать ваши интересы? Интернет-ресурс? Если люди хотят продать или купить квартиру

самостоятельно, они это делает с единственной целью, чтобы сэкономить на комиссионных агентства. Неужели вы думаете, что они легко найдут точки соприкосновения? Я думаю, без посредников

между продавцом и покупателем не обойтись. За исключением очень редких случаев люди хотят общаться с людьми. Если только квартира не обладает редкими характеристиками, важными для

конкретного покупателя. – НАПРИМЕР? – Был в моей практике такой случай. Продавец поставил на свою квартиру цену выше рыночной примерно на 20% и не захотел слушать моего совета, хотя я его

уверял, что мы его квартиру по такой цене точно не продадим. Он говорит: не волнуйтесь, продадим за два месяца, у меня здесь перекресток звездных путей. Я пожал плечами и согласился в случае

успеха на 50% комиссионного вознаграждения. И что вы думаете? В итоге пришел человек, немного поторговался, а потом все же согласился. Я потом поинтересовался у него после сделки, почему он

согласился на эту цену. А он говорит: знаете, здесь перекресток звездных путей. – ЧТО ТАКОЕ «ПЕРЕКРЕСТОК ЗВЕЗДНЫХ ПУТЕЙ»? – Не знаю. И для подавляющего большинства, я думаю, это просто

набор слов. Тем не менее факт есть факт. Человек из-за этого реально купил квартиру, которая продавалась по цене выше рыночной. – А ПОЧЕМУ СПЕЦИАЛИСТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННО

ЖЕНЩИНЫ? – Наверное, потому, что они больше способны сопереживать. – ЕСТЬ ЕЩЕ ПОДОЗРЕНИЕ, ЧТО ЖЕНЩИНЫ ГОТОВЫ РАБОТАТЬ ЗА МЕНЬШИЕ ДЕНЬГИ, ЧЕМ МУЖЧИНЫ. КСТАТИ, КАКОВ СЕГОДНЯ РАЗМЕР

КОМИССИОННЫХ У РИЕЛТОРОВ? – Такой же, как и был – 5% от суммы сделки, но не менее 50 тысяч рублей. Это нормальные комиссионные. В реальности бывает, что и на 3,5% соглашаются. Есть компании,

которые вроде бы как демпингуют, берут с продавцов за услуги 30 тысяч рублей плюс 1% от сделки. На самом деле это лукавство, поскольку часть комиссионных они попытаются взять с покупателя.

А покупателю это зачем, если у него сегодня огромный выбор и он может совершить сделку без комиссии в другом агентстве? В общем, с одной стороны, продавец доволен, поскольку ему пообещали

оказать услугу дешевле, но продаст ли он свою недвижимость – большой вопрос. – РЫНОК В ОМСКЕ СИЛЬНО ПРОСЕЛ? – В реальных объемах в сравнении с 2012 годом, по моим оценкам, рынок просел

примерно на 30%. Цены просели не настолько сильно, но тоже сдвинулись. – ПО ОФИЦИАЛЬНОЙ СТАТИСТИКЕ, ЦЕНЫ ПРАКТИЧЕСКИ СТОЯТ НА МЕСТЕ... – Тут есть определенные нюансы, которые на первый

взгляд не видны. Статистика по ценам, которую ведут аналитики, лишь обобщает народное мнение. То есть мы в этой статистике видим только «хотелки» продавцов. А реальные сделки проходят по

другим ценам, которые не увидишь в газетах и на сайтах в Интернете. Нужно минусовать так называемый размер уторговывания. И когда риелторы говорят, что цены начинают падать, это означает,

что разрыв между реальным спросом и ценой предложения сокращается. Если в начале года этот разрыв составлял 8-9%, а иногда даже 12-15%, то сейчас продавцы стали адекватнее и цену ставят

ближе к реальной рыночной, которую диктует сегодняшний спрос. Нормальный размер уторговывания, который считается классическим, – порядка 2%. Омскому рынку до этого еще пока далеко. – И КАК

ДАЛЕКО? – По моим оценкам, если весь рынок недвижимости опустится еще на 5%, то это будет близко к реальности. – А КАКОВЫ ВАШИ ПРОГНОЗЫ ПО ОЖИВЛЕНИЮ РЫНКА? – В 2009 году тоже была стагнация,

мы преодолели ее достаточно быстро, в 2011 году рынок уже пошел вверх. Сегодняшняя стагнация тоже не навсегда. На рынок недвижимости сильнее всего влияют даже не доходы и не уровень жизни,

а позитивные ожидания. Когда человек уверен в завтрашнем дне – он покупает квартиру. Так что ключевым показателем будет являться стабильность. Если мы будем жить стабильно плохо, то это тоже

будет хорошо. – ЕСТЬ РАЗНИЦА ДЛЯ РИЕЛТОРОВ, НА КАКОМ РЫНКЕ РАБОТАТЬ – РАСТУЩЕМ ИЛИ СТАГНИРУЮЩЕМ? – Конечно, разница есть, хотя и не такая большая, как принято думать. На растущем рынке

сложно работать с продавцом – у него очень завышенные ожидания, а на падающем рынке место капризных продавцов занимают покупатели. Вот и вся разница. Но мы же профессионалы и должны уметь

подстраиваться под любой рынок. Хотя на растущем рынке работать приятнее, спорить не буду. Хотя бы потому, что у людей настроение хорошее. – НЕ ОПАСАЕТЕСЬ, ЧТО РЫНОК ВООБЩЕ СХЛОПНЕТСЯ? –

Нет, без рынка недвижимости трудно представить нашу жизнь. Так же, как и без рынка продуктов питания. А сегодняшние сложности на рынке – они ему даже на пользу. Люди более тщательно считают

деньги, покупают более качественные товары. – МОЖЕТ, НАКОНЕЦ-ТО РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ СТАНЕТ АДЕКВАТНЕЕ. А ТО ЕСЛИ ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ, СКОЛЬКО СТОИТ ЖИЛЬЕ В ЕВРОПЕ, ТО ОКАЖЕТСЯ, ЧТО ОМСК ОТСТАЕТ

НЕ ТАК УЖ СИЛЬНО... – Недвижимость в той же Германии в чем-то похожа на российскую, а в чем-то отличается. И не только тем, что в Германии другая ипотека. Качество жизни граждан Германии и

граждан России определяется многими параметрами, не только ценой недвижимости. На мой взгляд, нельзя сравнивать несравнимое. Это все равно, что сравнивать синее и квадратное. Мы мыслим

цветами и настроениями, в Европе – формами. Вот сегодня не самое лучшее время для инвестиций в недвижимость. По понятным причинам. Но эти причины понятны профессионалам. А среди

непрофессиональных инвесторов количество сделок с недвижимостью в кризис растет. Почему это происходит? Потому что в период нестабильности, когда люди не понимают, что будет с рублем и

основными валютами, многие предпочитают вкладывать заработанные средства в материальные объекты. Квартира – это понятно. Гораздо более понятно, чем виртуальный счет в банке. Я не говорю, что

страхи людей обоснованны. Просто для них эти страхи – часть жизни. Они с этими эмоциями живут. – НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НАЗАД, КОГДА РЫНОК БЫЛ НА ПИКЕ, ЛЮДИ УЛУЧШАЛИ СВОИ УСЛОВИЯ, ПРОДАВАЛИ

КВАРТИРЫ, ЧТОБЫ СРАЗУ КУПИТЬ ДРУГУЮ – ПОНОВЕЕ И ПОЛУЧШЕ. А СЕЙЧАС? – И сейчас принципиально ничего не изменилось, 80% всех сделок – это обмены. Очень мало таких людей, кто может сказать:

все, я доволен, я решил все свои проблемы и мне больше ничего не нужно. Люди в любых экономических условиях будут стремиться изменить свою жизнь. В том числе улучшать жилье. – КАК ДУМАЕТЕ,

НЕ НАЧНЕТ У НАС ОПЯТЬ РАСТИ КОЛИЧЕСТВО ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ? ЛИЧНО МНЕ НЕ ВНУШАЕТ ДОВЕРИЯ СХЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В НОВОСТРОЙКАХ ЧЕРЕЗ ЖСК. – Мне тоже не внушает. Но давайте не будем

забывать, что культура ответственности предпринимателя очень зависит от культуры ответственности власти. У нас, как известно, есть два извечных вопроса: кто виноват и что делать?. Вот с

первым проблем сегодня нет: виноватых находят сразу, возбуждают уголовные дела, сажают их в СИЗО. А вот что делать – никто не знает. Потому что ни один из чиновников во власти не знает, что

будет через пять лет. Хотя с точки зрения закона интересы покупателей новостроек вроде бы защищены. – НУЖНО ПОКУПАТЬ ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ? – Нужно трезво оценивать свои риски. Тем более что выбор

есть. Многие застройщики продают сегодня квартиры в готовых, уже сданных в эксплуатацию домах. – А ЛЮДИ ХОТЯТ ДЕШЕВЛЕ? – В том числе. Ну или боятся, что потом квартир не будет, а им нужно

именно в этом месте. Но тогда хотя бы изучите законодательство о долевом участии. Ведь это не приобретение квартиры, а покупка пая в инвестиционном проекте. Соответственно, покупатель

становится соинвестором, то есть он делит риски неисполнения проекта с застройщиком. Если проект реализуется, то инвестор получит свою выгоду. Если не реализуется – может потерять

инвестиции. Причем риск негативного сценария есть всегда. – ВЫ ВОЗГЛАВЛЯЛИ ЕЩЕ ООО «РЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ», КОТОРОЕ АФФИЛИРОВАНО С КОМПАНИЕЙ «МИЭЛЬ», И БЫЛИ ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТОМ ОМСКОЙ

КОЛЛЕГИИ ОЦЕНЩИКОВ. ЭТИ ДОЛЖНОСТИ ВЫ ОСТАВИЛИ ТОЖЕ? – Нет, в Омской коллегии оценщиков я по-прежнему вице-президент, эта должность выборная, и в ближайшие полгода я точно не собираюсь

складывать полномочия. Я все же хочу завершить начатую работу. А дальше – посмотрим. Либо передам дела, либо останусь в этой общественной организации, если коллеги поддержат. – НУ И

ПОСЛЕДНИЙ ВОПРОС. НЕ ПОЛУЧИТСЯ ЛИ У ВАС КОПИЯ «МИЭЛИ-МИАРДА»? – В принципе я не изменился. И работая в «МИЭЛИ» и «МИАРДЕ», не делал ничего, чего не хотел бы делать. Культура поведения на

рынке, система взаимоотношений с клиентами, общая философия «МИАРДА» – все это однозначно правильное, и я буду двигаться в том же направлении. Если говорить о технологиях – изменения будут.

Как бы я ни старался, но «Ледон-Недвижимость» еще некоторое время будет отставать по размеру. Для начала нужно вырасти, чтобы стать копией. А пока моя компания будет расти, изменится и

рынок, и ситуация в стране. Это как с детьми – хоть родители и одни, а дети все разные. БИОГРАФИЯ Александр Геннадьевич родился 25 ноября 1974 года в городе Целинограде (Астана). После

окончания восьми классов поступил в училище, чтобы получить профессию сварщика, но не закончил обучение. Год отработал слесарем на Целиноградском вагоноремонтном заводе (ЦВРЗ) и за это время

получил среднее образование в вечерней школе. В 1992 году приехал в Омск и поступил на мехфак Омского института инженеров транспорта (ОмГУПС), где обучался по специальности «Вагоны и

вагонное хозяйство». В 1994 году учебу забросил и устроился работать в пассажирское депо слесарем по ремонту подвижного состава. Некоторое время занимался коммерцией. В 1997 году уехал в

Казахстан, два года работал в депо. В конце 1999 года вернулся в Омск. В начале 2000 года по совету друзей пришел стажироваться в ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» и задержался в этой компании

надолго. В 2003 году прошел через конкурс и занял вакантную должность директора управления вторичного рынка. С 2003-го по 2009 год учился на вечернем отделении ОмГТУ, получая высшее

образование по специальности «Экономика и управление предприятием». В январе 2011 года стал генеральным директором компании «МИЭЛЬ-недвижимость», которая вскоре была переименована в «МИАРД».

Одновременно возглавил и ООО «Региональный центр оценки». В феврале 2016 года, когда на пост гендиректора ООО «МИАРД» и ООО «МИАРД-Недвижимость» вернулся Павел КРУЧИНСКИЙ, стал его

заместителем. В мае 2016 года покинул компанию, чтобы создать собственное предприятие – ООО «Ледон-Недвижимость». В 2015 году второй раз был избран депутатом совета Ростовкинского сельского

поселения Омского муниципального района Омской области. Женат. Дочь, трое сыновей, внучка.