Propriétaires : nouvelle augmentation à anticiper en 2025 pour la taxe foncière

Propriétaires : nouvelle augmentation à anticiper en 2025 pour la taxe foncière - Actu-Juridique PARTAGER CET ARTICLE Publié le 31/01/2025 journaliste Dynamique des bases locatives, hausse

des taux d’imposition votées au niveau local, accumulation de taxes additionnelles, réforme des bases cadastrales : les facteurs s’accumulent pour une hausse de la fiscalité directe locale.

Les avis de taxe foncière pour 2025 ne seront envoyés aux contribuables qu’à l’été. Mais, d’ores et déjà, les 34 millions de propriétaires concernés doivent se préparer à une augmentation de

leur fiscalité. LE FACTEUR INFLATION ACCROÎT LE POIDS DE LA TAXE FONCIÈRE Les valeurs locatives cadastrales constituent les bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il s’agit des valeurs locatives cadastrales de chaque propriété, représentant en principe le loyer annuel potentiel de cette propriété, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % censé

couvrir les frais de gestion et d’entretien (assurance, réparations, etc.). Les valeurs locatives retenues ont été calculées en 1974 à partir de données, notamment de marché, de 1970. La

valeur locative des propriétés bâties est majorée chaque année par application d’un coefficient forfaitaire applicable au niveau national. Jusqu’en 2018, les valeurs locatives étaient

revalorisées chaque année selon un coefficient fixé librement par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers. Depuis la réforme de 2018, cette revalorisation est fonction

de l’inflation. En pratique, le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de

novembre de l’année N-1. En cas de hausse de l’inflation, cet index augmente automatiquement. D’après les chiffres de l’Insee de novembre 2024, en 2025 la revalorisation des bases devrait

donc culminer à 1,7 %. Si cette nouvelle hausse ne fait guère l’affaire des contribuables concernés, elle reste modérée par rapport aux dernières revalorisations. À titre d’exemple, en 2022,

les bases locatives servant au calcul de la taxe foncière ont bondi de 3,4 %. En 2023, cette hausse a atteint + 7,1 %. En 2024, les valeurs locatives cadastrales ont augmenté de 3,9 %. Si

cette hausse pour 2025 s’avère mesurée au regard de ces comparatifs, rappelons qu’en 2021 les valeurs locatives cadastrales n’avaient augmenté que de 0,2 %. Pour l’Union nationale des

propriétaires immobiliers (UNPI), l’indice de référence choisi conduit à entraîner une augmentation sensiblement supérieure à l’inflation. LE POUVOIR DES COMMUNES FAIT S’ENVOLER LA TAXE

FONCIÈRE Mais les propriétaires doivent également tenir compte du taux d’imposition voté par les collectivités locales. Chaque collectivité bénéficiaire de la taxe foncière applique en effet

un taux aux bases d’imposition. La somme des cotisations prélevées par les collectivités territoriales donne le montant brut de la taxe foncière. Sur ce montant brut, l’État applique 3 % à

titre de frais de gestion, dont les deux tiers sont appliqués en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge. Par exception, ce taux est de 8 % pour la

collecte au profit des syndicats de communes. La somme du montant brut de taxe foncière et des frais de gestion donne le montant total de taxe foncière. Dans les faits, lorsqu’elles votent

leurs taux de fiscalité directe locale, les communes peuvent choisir de les laisser à l’identique, de les abaisser ou de les augmenter. D’après une note de la DGFiP publiée en août 2024,

entre 2023 et 2024, les communes ont largement reconduit leurs taux à l’identique. Les reconductions de taux sont particulièrement marquées dans les communes dont la population est comprise

entre 50 000 et 100 000 habitants. Seules deux communes sur cent ont choisi de baisser leurs taux de fiscalité directe locale. Cependant 16,7 % des collectivités publiques ont choisi

d’augmenter le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties. En 2023, elles n’étaient que 14 % à avoir opté pour une augmentation. Pour plus d’une collectivité sur deux, cette

augmentation reste restreinte, car limitée au maximum à un point. 26,6 % d’entre elles ont choisi de hausser leurs taux d’imposition d’un à deux points. 7,2 % ont opté pour une hausse de

taux de 2 à 3 points, 3,1 % de 3 à 4 points, 1,3 % entre 4 et 5 points, 1,6 % entre 5 et 10 points et 0,3 % entre 10 et 25 points. LA PRESSION CROISSANTE DE LA TAXE FONCIÈRE POUR LES

PROPRIÉTAIRES D’après le 18e rapport présenté par l’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI, la pression fiscale sur les propriétaires s’est encore accrue en 2024, avec une

hausse de 5 %. Entre 2013 et 2023, les propriétaires immobiliers ont vu leur taxe foncière augmenter en moyenne de + 32,9 %, soit une hausse quatre fois plus importante que celle des loyers,

qui n’ont progressé que de + 7,7 % sur la même période, souligne l’UNPI. Entre 2023 et 2024, et d’après les modélisations de l’UNPI, la taxe foncière a bondi de + 4,9 % dans les 200 villes

les plus peuplées de France. Certaines métropoles se distinguent en affichant des augmentations records. C’est notamment le cas de Paris où la taxe foncière a ainsi explosé de + 83 % entre 

2013 et 2023. À Strasbourg, les propriétaires ont dû faire face à une augmentation de + 52 % sur la même période, tandis que Nice a subi une hausse spectaculaire de 21,7 % pour la seule

année 2024. LE POIDS CROISSANT DES TAXES ADDITIONNELLES D’autres taxes additionnelles peuvent venir augmenter le poids de la fiscalité directe locale. La commune ou une intercommunalité peut

avoir institué une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui partage la même base d’imposition que la taxe foncière pour couvrir spécialement les dépenses d’enlèvement des déchets

ménagers. Dans ce cas, le taux, la base d’imposition et la cotisation de TEOM apparaissent sur l’avis de taxe foncière dans une colonne dédiée, même s’il s’agit en réalité d’un impôt

distinct de la taxe foncière. Des frais de gestion sont également prélevés, au taux de 8 %. Contrairement à la taxe foncière, les bailleurs peuvent refacturer la TEOM à leurs locataires. Les

deux tiers des communes françaises prévoient également pour les propriétés bâties une taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État.

Les frais de gestion de l’État sont fixés à 9 % pour la TSE. En Île-de-France, une TSE spécifique s’applique en sus au profit de l’établissement public du Grand Paris chargé de développer le

réseau de transport francilien. En Martinique et en Guadeloupe, une TSE supplémentaire est également prélevée au profit d’établissements publics fonciers spécifiques. Depuis 2015, pour les

propriétaires franciliens, une taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) s’applique pour le financement des transports en commun. Depuis 2015, les propriétaires peuvent être assujettis à

une taxe GEMAPI (Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), qui est collectée au profit de collectivités (le plus souvent des intercommunalités) exerçant une compétence

en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations. À sa création, la taxe GEMAPI n’était prélevée que dans une vingtaine de communes. Dix ans plus tard, souligne

l’UNPI, la taxe GEMAPI, est désormais prélevée dans trois quarts des communes. « D’autres taxes, comme la taxe spéciale d’équipement, se multiplient également, précise encore l’UNPI, donnant

pour exemple le cas de la taxe ligne à grande vitesse, prévue depuis 2023 dans 2 340 communes du Sud-Ouest. » UN EFFET SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER ? Le poids de la taxe foncière constitue un

frein pour les investisseurs immobiliers. D’après une enquête réalisée à l’automne 2024 par le réseau immobilier l’Adresse en collaboration avec OpinionWay, seuls 20 % des Français

envisagent un achat immobilier dans les deux prochaines années, dont un tiers pour un usage locatif. 33 % des répondants identifient la pression fiscale, et plus particulièrement la hausse

de la taxe foncière, comme un obstacle majeur. L’augmentation de la taxe foncière pèse sur la rentabilité des biens acquis pour un investissement locatif. Interrogés sur des pistes de

réforme possibles, 39 % des sondés souhaiteraient une réduction des taxes foncières, devant un allègement de la fiscalité sur les loyers cités par 30 % des investisseurs. AVEC LA RÉFORME DES

BASES CADASTRALES, LE POIDS DE LA TAXE FONCIÈRE DEVRAIT AUGMENTER POUR DE NOMBREUX CONTRIBUABLES Pour l’avenir, la pression fiscale pourrait encore augmenter. Les valeurs locatives

représentent le niveau de loyer annuel théorique que le bien concernée pourrait produire si elle était louée. Ces bases servent au calcul de la taxe foncière. Elles sont calculées

forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Ces valeurs locatives sont mises à

jour tous les ans par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elles peuvent également évoluer au fil des années en fonction des changements constatés par

l’administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l’accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipements supplémentaires, garage, piscine, véranda, etc.

Les valeurs locatives cadastrales actuelles sont critiquées car déconnectées de la réalité du marché locatif. Devenues obsolètes, elles entraînent de ce fait des répartitions d’impôts entre

les contribuables qui peuvent être source d’iniquité. Si, en 1970, les immeubles anciens de centre-ville ne disposaient pas de tout le confort moderne au contraire des immeubles neufs

construits en périphérie des grandes villes, cinq décennies plus tard, le marché immobilier locatif a beaucoup changé et les bases de calcul de la valeur locative ont perdu leur pertinence.

Les pouvoirs publics souhaitent depuis plusieurs années revoir ces bases, pour qu’elles soient plus en cohérence avec les loyers actuels. Le principe d’une révision générale des valeurs des

locaux d’habitation a été acté dans le cadre de la loi de finances pour 2020. La réforme s’appliquera pour la première fois en 2028, le calendrier initial ayant été repoussé de deux ans dans

le cadre de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023. Le mode de calcul des valeurs locatives sera simplifié, en particulier par l’abandon de la notion de local de

référence, datant des années 1970 et grâce à la mise en place d’une nouvelle grille tarifaire. Selon le nouveau calendrier prévu par la loi de finances pour 2023, une campagne déclarative

de collecte des loyers interviendra auprès des propriétaires bailleurs de locaux d’habitation au premier semestre de l’année 2025. Le gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er 

septembre 2026, un rapport sur les conséquences de la révision pour les contribuables, les affectataires des impôts fonciers et l’État sur la base des données collectées. En 2027, les

nouveaux secteurs et tarifs, qui serviront de base aux nouvelles valeurs locatives qui s’appliqueront à partir des impositions établies à compter du 1er janvier 2028, seront arrêtés sur la

base des travaux des commissions locales. La révision des bases locatives devrait entraîner d’importants transferts de charges, notamment pour les biens anciens. Référence : AJU016v2 Copier

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